راهنمای جامع مدارک لازم برای خرید ملک در مادرید

آیا رویای خرید ملک در شهر زیبای مادرید را در سر می پرورانید؟ گروه هورایزن متخصص بازار املاک مادرید در کنار شما است تا این رویا را به واقعیت تبدیل کنید. اما پیش از هر اقدامی آگاهی از مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در مادرید گامی اساسی و حیاتی است. فرایند خرید ملک در اسپانیا به ویژه برای افراد ناآشنا ممکن است پیچیده به نظر برسد. دانستن اینکه چه مدارکی لازم است نه تنها فرآیند را تسریع می بخشد بلکه از بروز مشکلات احتمالی در آینده نیز جلوگیری می کند. آیا می دانید برای خرید آپارتمان رویایی تان در مادرید به چه اسنادی نیاز دارید؟ در این راهنمای جامع به تمامی سوالات شما پاسخ خواهیم داد و فهرستی کامل و به روز از مدارک مورد نیاز را در اختیارتان قرار خواهیم گذاشت. با ما همراه باشید تا با اطمینان خاطر قدم در مسیر خانه دار شدن در مادرید بگذارید.

مدارک هویتی و شخصی

برای شروع فرآیند خرید ملک در مادرید ارائه مدارک هویتی و شخصی معتبر اولین قدم اساسی است. این مدارک به منظور احراز هویت خریدار و همچنین انطباق با قوانین و مقررات حقوقی اسپانیا مورد نیاز می باشند.

مدارک شناسایی

ارائه اصل و کپی کارت ملی برای شهروندان اسپانیایی و اصل و کپی گذرنامه با اعتبار کافی برای اتباع خارجی به منظور احراز هویت و ملیت خریدار الزامی است. این مدارک باید به صورت واضح و خوانا ارائه شوند.

اتباع خارجی که مقیم اسپانیا نیستند برای انجام هرگونه فعالیت اقتصادی و مالی از جمله خرید ملک نیاز به دریافت شماره شناسایی اتباع خارجی NIE دارند. NIE یک شماره مالیاتی و شناسایی منحصر به فرد است که توسط اداره مهاجرت اسپانیا صادر می شود. دریافت NIE می تواند به صورت حضوری در اسپانیا یا از طریق سفارت یا کنسولگری اسپانیا در کشور محل سکونت انجام شود. فرآیند دریافت NIE ممکن است زمان بر باشد بنابراین توصیه می شود در ابتدای فرآیند خرید ملک نسبت به دریافت آن اقدام نمایید. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد NIE و نحوه دریافت آن می توانید به وب سایت رسمی اداره مهاجرت اسپانیا مراجعه نمایید.

ویزای معتبر در صورت نیاز برای برخی ملیت‌ها برخی از ملیت ها برای ورود به اسپانیا و انجام امور مربوط به خرید ملک نیاز به دریافت ویزای معتبر دارند. این موضوع بستگی به توافقات بین المللی و قوانین مهاجرتی اسپانیا دارد. توصیه می شود قبل از هر اقدامی شرایط ویزای مورد نیاز برای ملیت خود را از سفارت یا کنسولگری اسپانیا در کشور خود بررسی نمایید.

اثبات وضعیت مدنی

در برخی موارد و بسته به شرایط فردی خریدار ممکن است ارائه مدارکی دال بر اثبات وضعیت مدنی نیز مورد نیاز باشد. به عنوان مثال: در صورتی که خریدار متاهل باشد و قصد خرید ملک به صورت مشترک با همسر خود را داشته باشد ارائه سند ازدواج الزامی است. در صورتی که خریدار مطلقه باشد ارائه گواهی طلاق برای اثبات وضعیت مدنی فعلی و مشخص شدن وضعیت حقوقی ملک احتمالی قبلی الزامی است.

مدارک مالی و اقتصادی

پس از ارائه مدارک هویتی گام بعدی ارائه مدارک مالی و اقتصادی است که توانایی مالی خریدار برای پرداخت بهای ملک و همچنین قانونی بودن منابع مالی را اثبات می نماید. این مدارک از اهمیت ویژه ای برخوردار هستند و باید به دقت و به صورت کامل تهیه و ارائه شوند.

اثبات تمکن مالی

ارائه صورت حساب بانکی معتبر که نشان دهنده موجودی کافی برای پوشش هزینه خرید ملک مالیات ها و سایر هزینه های جانبی باشد الزامی است. این صورت حساب باید مربوط به حساب بانکی خریدار بوده و گردش مالی و موجودی حساب را به صورت شفاف نشان دهد. توصیه می شود صورت حساب بانکی مربوط به چند ماه اخیر را ارائه نمایید. در صورتی که خریدار قصد استفاده از وام مسکن برای خرید ملک را داشته باشد ارائه نامه تاییدیه پیش تاییدیه وام مسکن از یک موسسه مالی معتبر اسپانیایی الزامی است. این نامه نشان می دهد که درخواست وام مسکن خریدار مورد بررسی قرار گرفته و به صورت اولیه مورد تایید قرار گرفته است. در صورتی که خریدار از وام مسکن استفاده می کند یا نیاز به اثبات توانایی مالی خود برای خرید ملک به صورت نقدی داشته باشد ممکن است ارائه مدارک اثبات درآمد از جمله فیش حقوقی قرارداد کاری گواهی اشتغال به کار اظهارنامه مالیاتی و غیره نیز مورد نیاز باشد. این مدارک به منظور اطمینان از توانایی مالی خریدار برای پرداخت بهای ملک و بازپرداخت اقساط وام احتمالی مورد نیاز می باشند.

مدارک مربوط به منشا وجوه:

به منظور جلوگیری از پولشویی و اطمینان از قانونی بودن منابع مالی مورد استفاده برای خرید ملک ارائه مدارک مربوط به منشا وجوه الزامی است. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد: در صورتی که وجوه خرید ملک از محل فروش ملک قبلی تامین شده باشد ارائه مدارک مربوط به فروش ملک قبلی از جمله سند فروش قرارداد فروش و غیره الزامی است. در صورتی که وجوه خرید ملک از طریق ارث به خریدار رسیده باشد ارائه اسناد مربوط به ارث از جمله گواهی انحصار وراثت وصیت نامه و غیره الزامی است. در صورتی که وجوه خرید ملک از محل درآمد کاری خریدار تامین شده باشد ارائه مدارک اثبات درآمد کاری از جمله فیش حقوقی قرارداد کاری گواهی اشتغال به کار اظهارنامه مالیاتی و غیره الزامی است.

مدارک مربوط به ملک

بخش سوم مدارک مربوط به ملک است که خریدار باید به طور غیر مستقیم از فروشنده یا از طریق مراجع ذی صلاح دریافت و بررسی نماید. این مدارک به منظور اطمینان از وضعیت حقوقی و قانونی ملک عدم وجود بدهی و رهن و همچنین مشخصات فنی و انرژی ملک مورد نیاز می باشند.

یادداشت ساده Nota Simple مهمترین مدرکی است که خریدار باید از فروشنده ملک درخواست نماید. این مدرک خلاصه ای از اطلاعات ثبت شده ملک در اداره ثبت املاک اسپانیا Registro de la Propiedad است و اطلاعات حیاتی زیر را در اختیار خریدار قرار می دهد:

بررسی مالکیت فعلی به طور قطعی مالک قانونی ملک را مشخص می کند و اطمینان حاصل می شود که فروشنده ملک مالک واقعی آن است. بدهی‌ها رهن و سایر محدودیت‌های قانونی ملک: Nota Simple اطلاعات مربوط به هرگونه بدهی رهن، وام مسکن محدودیت های قانونی و حقوقی ملک را نشان می دهد. این اطلاعات به خریدار کمک می کند تا از وجود مشکلات احتمالی حقوقی در آینده جلوگیری نماید. دریافت و بررسی دقیق Nota Simple پیش از هرگونه اقدامی برای خرید ملک امری ضروری و حیاتی است. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد Nota Simple و اهمیت آن می توانید به وب سایت اداره ثبت املاک اسپانیا مراجعه نمایید.

گواهی کاداستر مدرک دیگری است که اطلاعات مهمی در مورد مشخصات فیزیکی و موقعیت مکانی ملک ارائه می دهد. این گواهی توسط اداره کاداستر اسپانیا صادر می شود و شامل اطلاعات زیر است:

تطبیق مشخصات ملک با اطلاعات ثبت شده رسمی: گواهی کاداستر به خریدار کمک می کند تا مشخصات فیزیکی ملک از جمله مساحت حدود کاربری آدرس دقیق و اطلاعات ثبتی آن را با اطلاعات ثبت شده رسمی در اداره کاداستر تطبیق دهد. این امر از بروز اختلافات احتمالی در مورد مشخصات ملک در آینده جلوگیری می کند.

گواهی بهره وری انرژی Certificado de Eficiencia Energética مدرکی است که رتبه انرژی ملک و مصرف انرژی تخمینی آن را مشخص می کند. این گواهی برای تمامی املاک مسکونی که به فروش یا اجاره گذاشته می شوند الزامی است و توسط متخصصان مجاز انرژی صادر می شود. گواهی بهره وری انرژی اطلاعات زیر را در اختیار خریدار قرار می دهد:

رتبه انرژی ملک با حروف الفبا از A تا G مشخص می شود که A نشان دهنده بالاترین رتبه انرژی و G نشان دهنده پایین ترین رتبه انرژی است. گواهی بهره وری انرژی مصرف انرژی تخمینی ملک را بر اساس نوع سیستم گرمایشی سرمایشی آب گرم و روشنایی آن تخمین می زند. بررسی گواهی بهره وری انرژی به خریدار کمک می کند تا از میزان مصرف انرژی ملک و هزینه های احتمالی انرژی در آینده آگاه شود.

مجوز سکونت Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad مدرکی است که توسط شهرداری صادر می شود و تایید می کند که ملک برای سکونت قانونی است و مطابق با قوانین ساخت و ساز و استانداردهای ایمنی و بهداشتی بنا شده است. دریافت این مجوز برای املاک نوساز الزامی است و برای املاک قدیمی تر نیز توصیه می شود. مجوز سکونت اطلاعات زیر را در اختیار خریدار قرار می دهد.

مجوز سکونت به خریدار اطمینان می دهد که ملک به صورت قانونی ساخته شده و مجوز سکونت دارد و هیچگونه مشکل قانونی برای سکونت در آن وجود ندارد.

سایر مدارک و اقدامات مهم

علاوه بر مدارک ذکر شده در بخش های قبلی مدارک و اقدامات مهم دیگری نیز وجود دارند که ممکن است در فرآیند خرید ملک در مادرید مورد نیاز باشند:

وکالتنامه Power of Attorney در صورتی که خریدار به دلیل مشغله کاری یا دلایل دیگر نمی تواند شخصا در مراحل خرید ملک حضور داشته باشد می تواند به یک وکیل یا شخص مورد اعتماد وکالتنامه Power of Attorney بدهد. وکالتنامه به وکیل یا نماینده قانونی اجازه می دهد تا از طرف خریدار اقدامات قانونی مربوط به خرید ملک را انجام دهد.

قرارداد رزرو Contrato de Reserva و قرارداد بیعانه Contrato de Arras قراردادهای اولیه ای هستند که بین خریدار و فروشنده ملک منعقد می شوند. قرارداد رزرو معمولا برای مدت زمان کوتاهی طی چند روز منعقد می شود و به خریدار فرصت می دهد تا مدارک ملک را بررسی نماید و برای دریافت وام مسکن اقدام کند. قرارداد بیعانه Contrato de Arras قرارداد جدی تری است که با پرداخت مبلغی به عنوان بیعانه از سوی خریدار به فروشنده منعقد می شود و تعهدات طرفین برای انجام معامله را مشخص می کند.

پرداخت مالیات‌ها

خرید ملک در اسپانیا مشمول پرداخت مالیات های مختلفی از جمله مالیات انتقال مالکیت Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP برای املاک دست دوم و مالیات بر ارزش افزوده Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA و مالیات مستندات حقوقی Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD برای املاک نوساز می باشد. مدارک پرداخت مالیات ها پس از امضای سند رسمی خرید ملک Escritura Pública در دفتر اسناد رسمی و ثبت ملک در اداره ثبت املاک الزامی است.

فرآیند گام به گام خرید ملک در مادرید

به طور خلاصه فرآیند خرید ملک در مادرید و مراحل تهیه مدارک به صورت زیر می باشد:

1. یافتن ملک مناسب: جستجو و یافتن ملک مورد نظر بر اساس بودجه سلیقه و نیازهای خریدار.
2. دریافت NIE در صورت نیاز: اقدام برای دریافت شماره شناسایی اتباع خارجی NIE در صورت عدم اقامت در اسپانیا.
3. بررسی مدارک ملک Nota Simple و غیره: درخواست و بررسی دقیق مدارک ملک از جمله Nota Simple گواهی کاداستر گواهی بهره وری انرژی و مجوز سکونت.
4. توافق قیمت و امضای قرارداد رزرو بیعانه: مذاکره و توافق بر سر قیمت نهایی ملک و امضای قرارداد رزرو یا بیعانه.
5. دریافت وام مسکن در صورت نیاز: اقدام برای دریافت وام مسکن از بانک های اسپانیایی در صورت نیاز.
6. امضای سند رسمی Escritura Pública در دفتر اسناد رسمی: حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند رسمی خرید ملک با حضور وکیل و نماینده دفتر اسناد رسمی.
7. پرداخت مالیات و ثبت ملک: پرداخت مالیات های مربوط به خرید ملک و ثبت سند رسمی در اداره ثبت املاک.

نکات مهم و کلیدی

• مشاوره حقوقی: توصیه اکید می شود پیش از هر اقدامی برای خرید ملک در اسپانیا از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص در امور املاک در اسپانیا بهره مند شوید. وکیل می تواند شما را در تمامی مراحل فرآیند خرید ملک راهنمایی کند و از حقوق شما محافظت نماید.
• زبان: در صورتی که مدارک شما به زبان اسپانیایی نیست ممکن است نیاز به ترجمه رسمی مدارک به زبان اسپانیایی توسط مترجم رسمی مورد تایید دادگستری اسپانیا داشته باشید.
• به‌روز بودن مدارک: اطمینان حاصل نمایید که تمامی مدارک ارائه شده معتبر و به روز باشند. مدارکی که تاریخ انقضای آنها گذشته باشد مورد قبول نخواهند بود.
• تغییرات احتمالی قوانین: قوانین و مقررات مربوط به مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در اسپانیا ممکن است در طول زمان تغییر کنند. توصیه می شود قبل از اقدام به خرید ملک آخرین اطلاعات و قوانین مربوطه را از مراجع معتبر کسب نمایید.
• گروه هورایزن به عنوان راهنما: گروه هورایزن با سال ها تجربه در بازار املاک مادرید آماده ارائه خدمات مشاوره تخصصی و راهنمایی شما در تمامی مراحل خرید ملک در مادرید می باشد. برای دریافت مشاوره رایگان و کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

پرسش‌های متداول

آیا برای خرید ملک در مادرید نیاز به NIE دارم؟

بله اگر شما تبعه خارجی غیر مقیم اسپانیا هستید برای خرید ملک در مادرید نیاز به دریافت شماره شناسایی اتباع خارجی NIE دارید. NIE یک شماره مالیاتی و شناسایی است که برای انجام هرگونه فعالیت اقتصادی و مالی در اسپانیا از جمله خرید ملک الزامی می باشد. فرآیند دریافت NIE ممکن است زمان بر باشد بنابراین توصیه می شود در ابتدای فرآیند خرید ملک نسبت به دریافت آن اقدام نمایید. برای کسب اطلاعات دقیق در مورد مراحل و مدارک مورد نیاز برای دریافت NIE به وب سایت رسمی اداره مهاجرت اسپانیا مراجعه نمایید.

آیا می‌توانم با ویزای توریستی ملک بخرم؟

بله شما می توانید با ویزای توریستی نیز در اسپانیا ملک خریداری کنید. هیچ محدودیتی قانونی برای خرید ملک در اسپانیا با ویزای توریستی وجود ندارد. با این حال توجه داشته باشید که ویزای توریستی به شما اجازه اقامت بلند مدت در اسپانیا را نمی دهد. اگر قصد اقامت دائم در اسپانیا را دارید باید برای دریافت ویزای اقامت مناسب از طریق روش های قانونی اقدام نمایید. خرید ملک می تواند یکی از عوامل مثبت در درخواست ویزای اقامت باشد اما به تنهایی کافی نیست و شرایط دیگری نیز برای دریافت ویزای اقامت وجود دارد.

چه مدت طول می‌کشد تا مدارک مورد نیاز را جمع‌آوری کنم؟

مدت زمان جمع آوری مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در مادرید بستگی به شرایط فردی شما و نوع مدارک مورد نیاز دارد. برخی از مدارک مانند مدارک هویتی و صورت حساب بانکی به سرعت قابل تهیه هستند در حالی که برخی دیگر مانند دریافت NIE یا تاییدیه وام مسکن ممکن است زمان بیشتری نیاز داشته باشند. به طور کلی توصیه می شود حداقل چند هفته قبل از اقدام جدی برای خرید ملک فرآیند جمع آوری مدارک را آغاز نمایید تا در طول فرآیند خرید با کمبود مدرک مواجه نشوید.

آیا نیاز به وکیل دارم؟

اگرچه استفاده از وکیل در فرآیند خرید ملک در اسپانیا اجباری نیست اما اکیدا توصیه می شود از خدمات یک وکیل متخصص در امور املاک بهره مند شوید. وکیل می تواند به شما در بررسی حقوقی مدارک ملک مذاکره با فروشنده تنظیم قراردادها انجام امور قانونی و مالیاتی و به طور کلی محافظت از حقوق شما در تمامی مراحل فرآیند خرید کمک کند. هزینه وکیل در مقایسه با ارزش معامله ملک ناچیز است و می تواند از بروز مشکلات و خسارات احتمالی در آینده جلوگیری نماید.

هزینه تقریبی مدارک چقدر است؟

هزینه مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در اسپانیا متغیر است و بستگی به نوع مدارک و تعرفه های مربوطه دارد. دریافت NIE گواهی کاداستر گواهی بهره وری انرژی و مجوز سکونت هر کدام هزینه های جداگانه ای دارند که باید پرداخت شوند. همچنین هزینه ترجمه رسمی مدارک هزینه مشاوره حقوقی و هزینه های مربوط به دفتر اسناد رسمی و ثبت ملک نیز باید در نظر گرفته شوند. توصیه می شود برای اطلاع دقیق از هزینه های مدارک با مراجع مربوطه و متخصصان مشورت نمایید.

تفاوت بین Nota Simple و Catastro چیست؟

Nota Simple و Catastro هر دو مدارک مهمی در فرآیند خرید ملک در اسپانیا هستند اما اطلاعات متفاوتی ارائه می دهند. Nota Simple مدرکی است که از اداره ثبت املاک Registro de la Propiedad دریافت می شود و اطلاعات حقوقی ملک از جمله مالکیت بدهی ها رهن و محدودیت های قانونی را نشان می دهد. در حالی که Catastro مدرکی است که از اداره کاداستر دریافت می شود و اطلاعات فیزیکی و موقعیت مکانی ملک از جمله مساحت حدود کاربری و اطلاعات ثبتی را ارائه می دهد. به عبارت دیگر Nota Simple وضعیت حقوقی ملک را مشخص می کند و Catastro مشخصات فیزیکی ملک را. هر دو مدرک برای خرید ملک ضروری هستند و اطلاعات مکمل یکدیگر را ارائه می دهند.

نتیجه‌گیری

خرید ملک در مادرید تصمیمی بزرگ و هیجان انگیز است. با آمادگی کامل و داشتن مدارک لازم می توانید این فرآیند را با اطمینان و موفقیت پشت سر بگذارید. گروه هورایزن همواره در کنار شماست تا با ارائه مشاوره تخصصی و خدمات جامع رویای خانه دار شدن در مادرید را برای شما به واقعیت تبدیل کند. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره رایگان با کارشناسان مجرب ما در گروه هورایزن تماس بگیرید.